יישוב סכסוכי שכנים מתנהל בלשכות המפקחים על רישום מקרקעין המצויות בלשכות רישום המקרקעין (טאבו). אלה פזורות ברחבי הארץ, והפנייה אליהן נעשית בהתאם לשיוך הגאוגרפי. בחלק מהמקרים קיימת סמכות ייחודית למפקחים לדון בעניינים ספציפיים, כגון סירוב לשלם דמי ועד בית, ובחלק מהמקרים – סמכות מקבילה (במצבים שבהם לשתי מערכות משפט יש סמכות שיפוט לגבי אותו עניין), לדוגמה, הסגת גבול ברכוש המשותף.
היתרון בניהול תיק בפני המפקח על רישום המקרקעין הוא קודם כול מקצועיותו, שכן המפקח עוסק בענייני בתים משותפים כמעשה יומיומי, וכיוון שזה עיקר תפקידו, חזקה עליו שהוא בקי בחומר המשפטי. יתרון שני וחשוב הוא מהירות ההליך. לרוב, הליך בפני המפקח על רישום המקרקעין מסיים את הסכסוך בבית המשותף במהירות ובצורה עניינית. מדובר ביתרון חשוב, כיוון שכל סכסוך מתמשך בין שכנים המתגוררים תחת קורת גג אחת, הוא גורם הפוגם באיכות החיים.
סמכויות המפקח
בתיק 15/06 קבעה המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב:
אין למפקחת על רישום המקרקעין סמכות לדון בתביעה שעניינה אכיפת ביצוע שיפוץ על ידי שוכר דירה ו/או מיופה כוח מטעם הבעלים.
האם תקופת הפגרה חלה במניין הימים בדיונים בפני המפקח על רישום המקרקעין?
תקופת הפגרה של בתי המשפט באה במניין הימים בכל הנוגע לדיונים בפני המפקח על רישום המקרקעין. בתיק 138/05 (בקשה 107/05), פפויפר צפורה נגד נציגות הבית המשותף, נקבע:
אין כל ממש בטענת ב"כ הנתבעים. תקנות בתי המשפט וההוצאה לפועל (פגרות), התשמ"ג–1983 (להלן: "התקנות") הוחלו במפורש על אותם טריבונלים המפורשים בהן. פסק הדין עליו נסמך ב"כ הנתבעים, בע"א 6297/02, גולד נ' גאולת הכרך בע"מ, דן בהליכים שבפני בית המשפט לתביעות קטנות שהוא חלק מבית משפט שלום. כאמור, אין בתקנות התייחסות לתקופת פגרה כלשהי בלשכת המפקחת על רישום המקרקעין. לכן, בכל הנוגע לדיונים בפני המפקחת, ימי הפגרה נכללים במניין הימים שנקבעו בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד–1984.
האם למפקח יש סמכות לדון בתביעה שכולה תביעת נזיקין?
המפקח על רישום המקרקעין אינו מוסמך לדון בתביעה שכל עניינה נזיקין. בתיק 154/05 (בקשה 29/05), ארץ קדושה עזרא נגד נציגות הבית המשותף, נקבע:
מעיון בכתב התביעה אני מגיעה למסקנה שאין היא בסמכות המפקח על רישום המקרקעין. אמנם הצדדים נמנים על חוג האנשים היכולים להביא את עניינם בפני המפקח, אולם התביעה אינה נמנית על סוג העניינים שיכולים אותם צדדים להביא להכרעת המפקח, וזאת מאחר שכל עניינה תביעת נזיקין, שהסמכות לדון בה לא נתייחדה בחוק למפקח על רישום המקרקעין.
בדיון נוסף 20/73, שמע נגד סדובסקי ואחרים, פ"ד כ"ח (1) 730, נקבע שאין המפקח מוסמך לדון בתביעות נזיקין לבד מהסגת גבול. הלכה זו לא שונתה עד היום. המפקחת המלומדת קבעה, ובצדק, כאמור, שתביעת המערערת על פיצוי בגין אובדן דמי שכירות כתוצאה מנזקי רטיבות מהווה תביעה נזיקית, ועל כן אין בסמכותה לדון בה.
הריסה – האם היא בסמכות המפקח?
בתביעה אזרחית 2816/03, צפורה קונצ'יצקי נגד דליה שפלן, נקבע:
סעיף 74 לחוק המקרקעין מקנה למפקח על רישום מקרקעין, הדן בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, את כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית. על פי סעיף 51 (א) (3) לחוק בתי המשפט, סמכותו של בית משפט שלום לדון בתביעות הנוגעות למקרקעין מוגבלת לתביעות חזקה ושימוש תוך שמירה על גוף הנכס. ההלכה היא, כי תביעה להריסת חלק במקרקעין הנה בסמכות בית־המשפט המחוזי וזאת משום שאין המדובר בשימוש במקרקעין תוך שמירה על גוף הנכס.
האם תביעה המבוססת על הסכם שאינו תקנון – בסמכות המפקח?
המפקח על רישום המקרקעין אינו מוסמך לדון בתביעה הנוגעת לחיובים חוזיים ולהפרתם, גם אם מדובר בהסכם ניהול. יחד עם זאת, אם מדובר בתביעה המבוססת על תקנון הבית המשותף, יש למפקחים על הבתים המשותפים סמכות לדון בה. בתיקים 22/07–28/07 ו־43/07–53/07, אורית אור אחזקה וניהול בע"מ נגד פריבר רונן, נקבע:
התביעה מעוגנת אפוא בהסכם הניהול. הסכם זה מהווה התחייבות חוזית רגילה בין הצדדים לו. התובעת כצד להסכם, רשאית למצוא סעדה בדיני החוזים, אולם עילת תביעה המתבססת על הסכם שאינו תקנון אינה בסמכות המפקח על רישום המקרקעין, שכן אין הוא נכלל בסעיף 72 (א) לחוק.
האם ועד הבית או נציגות הבית המשותף רשאים להגיש תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות?
כאשר ועד הבית אינו יכול להגיש את התביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין ואינו רוצה לפנות להליך משפטי ארוך בבתי המשפט, הוא פונה לעתים אל בית המשפט לתביעות קטנות. יחד עם זאת, ועד הבית אינו בגדר תובע יחיד כמשתמע מסעיף 60 א' לחוק בתי המשפט, על כן אין הוא יכול להביא את ענייניו לפני בית משפט לתביעות קטנות. ייתכן שאחד מדיירי הבית המשותף יכול להגיש את התביעה, אמנם לא בשם כלל הדיירים אלא בשם עצמו, אך הסיכון בכך הוא שבית משפט לתביעות קטנות ידרוש כי כלל הדיירים יהיו צד לתביעה.
בבקשת רשות ערעור 629/05, ממרוד בע"מ נגד ועד פרויקט נוף פארק, נדונה השאלה אם ועד הבית יכול להגיש תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות. נציגות הבית המשותף זכתה להכרה על ידי הדין, ומיועדת לניהול הפנימי השוטף של הבית, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך וגביית הוצאות ההפעלה. כשרות זו מוגבלת ומסויגת לעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף.
בהמרצת פתיחה 1630/04, יעקב בירן נגד הבר שולמית, נקבע כי סעיף 72 (ב), שעניינו בסמכות להכריע בסכסוך בדבר הסגת גבול ברכוש המשותף, מקנה סמכות מקבילה למפקח ולבית המשפט המחוזי; ואילו במקום שבו אין המחוקק מקנה מפורשות סמכות בסעיף 72 (א), הסמכות היא ייחודית למפקח.
האם ניתן לתבוע שוכר דירה?
בערעור אזרחי 1730/99, צ.ה.ר חברה לפיתוח ובניין בע"מ ואחרים נגד יום טוב עבוד שבבי (1987) בע"מ ואחרים, קבעה כבוד השופטת אסתר חיות, כי סעיף 72 לחוק המקרקעין אינו מקים לנציגות הבית המשותף או לבעלי הדירות האחרים עילת תביעה כנגד שוכר או כנגד בר־רשות המחזיק בדירה. סעיף 72 (ג) מרחיב אמנם את מעגל המתדיינים בפני המפקח, אך מתנה את סמכותו בכך שמדובר בסכסוך כאמור בסעיף 72 (א), ולכן אינו חל על שוכרים ועל בני רשות המחזיקים בדירות.
משרד עורכי הדין אבי ענתבי מתמחה בייצוג בסכסוכי שכנים ובתים משותפים בפני המפקח על רישום המקרקעין ובבתי המשפט. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו.