הבית המשותף מאחד תחת גג אחד הרבה מאוד אנשים אשר לא בחרו לחיות יחד ואינם בהכרח בעלי השקפת עולם דומה. בית משותף יכול לאכלס משפחות צעירות, משפרי דיור וקשישים, וכולם צריכים לחיות בהרמוניה ולשתף פעולה בניהול הדירות הפרטיות שלהם והרכוש המשותף.
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מסדיר את החיים בבית המשותף, קובע את המסגרת הנורמטיבית לניהול הרכוש המשותף וחלוקת הזכויות והחובות בין הדיירים.
עילות הסכסוך הנפוצות כוללות מחלוקות בין דייר לדייר בדבר נזילות ונזקים, התקנת עמדות טעינה ברכוש המשותף, חובות כספיים לטובת תחזוקת הרכוש המשותף, שיפוצים ותיקונים ברכוש המשותף, שימוש בלעדי ברכוש משותף (גג, חניה, מחסן), חסימת מעברים, שינויים ברכוש המשותף ללא ההסכמה הנדרשת, ומחלוקות בדבר חלוקת הוצאות התחזוקה.
הסמכות לדון בסכסוכי בתים משותפים נתונה למפקח על רישום המקרקעין, והוא מוסמך להכריע בכל מחלוקת הנוגעת לניהול הבית המשותף, לרבות מינוי נציגות, תחזוקת הבית המשותף ואכיפת הוראות התקנון, וכן בסכסוכים בין דייר לדייר. ערעור על החלטת המפקח מוגש לבית המשפט המחוזי. בנוסף, ניתן להגיש תביעה נזיקית לבית משפט השלום מכוח עוולת המטרד (פקודת הנזיקין) ועוולת הרשלנות, בצירוף סעד של צו מניעה קבוע או זמני.
נזילות בבית המשותף
סכסוכי נזילות בבית המשותף, בין אם מדובר בין שני דיירים או בנזילות מהרכוש המשותף ואל הרכוש המשותף, הם מהנפוצים והמורכבים ביותר, שכן זיהוי מקור הנזילה מחייב לרוב חוות דעת הנדסית מקצועית, ועד לבירורה הנזק ממשיך להצטבר. ככלל, אם מקור הנזילה ברכוש המשותף, האחריות לתיקון ולנזק מוטלת על נציגות הבית המשותף; אם המקור ביחידה פרטית, האחריות על בעל אותה יחידה.
הליך ההוכחה בסכסוכי נזילות מחייב תיעוד מצולם מיידי של הנזק וחוות דעת של איש מקצוע לאיתור מקור הנזילה. המפקחים על רישום המקרקעין ממנים לעיתים קרובות מומחה לצורך קביעת מקור הנזילה. לרוב, ראשי הנזק הניתנים לתביעה כוללים את עלות תיקון המקור ושיקום הנזק שנגרם לרכוש.
עמדות טעינה בבית המשותף
הפופולריות של רכבי החשמל בישראל בשנים האחרונות מעלה שאלות משפטיות חדשות בנוגע להתקנת עמדות טעינה בבית המשותף. נוצרה מסגרת חקיקתית הקובעת מפורשות כי דייר זכאי להתקין עמדת טעינה בחנייתו הפרטית, ואין בכך כדי להוות פגיעה ברכוש המשותף המצריכה הסכמת שאר הדיירים, ובלבד שההתקנה עומדת בדרישות הטכניות ואינה פוגעת בתשתיות הבניין. נציגות הבית המשותף אינה מוסמכת לאסור התקנה כזו, אך רשאית להתנות אותה בתנאים סבירים הנוגעים לאופן הביצוע.
עם זאת, סכסוכים נפוצים עולים בשאלת חלוקת עלויות החיבור לתשתית החשמל המשותפת, קיבולת לוח החשמל הראשי ואופן מדידת הצריכה האישית. בסכסוכים בין דיירים לנציגות בנושא זה הסמכות נתונה למפקח על רישום המקרקעין, אשר נדרש לאזן בין זכות הדייר הבודד לנכס פרטי לבין שמירה על תקינות מערכות הבניין המשותפות.
חוב כספי לוועד הבית בבית המשותף
חיוב הדיירים בהשתתפות בהוצאות הבית המשותף מעוגן בסעיף 58 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע כי כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף ולניהולו, בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, אלא אם נקבעה הסדרה אחרת בתקנון. ועד הבית (הנציגות) מוסמך לגבות דמי ועד שנקבעו בהחלטת האסיפה הכללית, וחוב שלא שולם ניתן לגבייה בהליכים משפטיים ייעודיים.
משרד עורכי הדין אבי ענתבי מלווה דיירים, ועדי בתים ונציגויות בסכסוכי בתים משותפים – מנזילות ונזקים ועד גביית חובות ועד. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו.