תמ"א 38

תמ"א 38

ביום 27.3.2005 התקבלה החלטת ממשלה המאשרת תכנית מִתאר ארצית שנועדה להקל על בעלי בתים לחזק את נכסיהם ולשפר את עמידותם מפני רעידות אדמה ואף לעודד אותם לעשות כן. תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה מכונה בפי כול תמ"א 38, והיא מיועדת לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. תכנית זו מאפשרת מתן היתרי בנייה לביצוע שינויים במבנים לצורך חיזוקם בהליך מקוצר וכן מעניקה תמריץ של תוספת זכויות בנייה למי שיפעלו לחיזוק המבנים שבבעלותם. הערכות קבעו כי מרבית הבתים שהוקמו לאחר שנת 1980, כלומר, לפני שנכנס התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, לא יחזיקו מעמד במקרה של רעידת אדמה. לכן נולד הצורך לאפשר מחד גיסא לדיירי אותם מבנים לחזק אותם, ומאידך גיסא, משום שמדובר בעלוּת נכבדת – לאפשר ליזמים להוסיף יחידות דיור על המבנה בתמורה לביצוע עבודות החיזוק. במסגרת זאת אף מקבלים היזמים הטבות מיסוי על מנת להפוך את הפרויקט כלכלי מבחינתם. התכנית, שהיא תכנית מִתאר ארצית, יצרה בעיה במישור העירוני, משום שהרשויות המקומיות לא תמיד עודדו בניית יחידות נוספות על תשתית עירונית קיימת. כלומר, הגדלת מספרן של יחידות הדיור מצד אחד ומנגד אי־הגדלת תשתיות כגון בתי ספר, גני ילדים וגנים ציבוריים, יצרו עומס על המערכת העירונית. בשנים האחרונות גדל התיאום בין התכנית הארצית לבין התנאים העירוניים, תוך התאמת כמות היחידות לתשתית העירונית הקיימת.
חוק החיזוק, שפורסם כעבור מספר שנים (ביום 24.1.2008), נועד להקל את יישומה של תמ"א 38 באמצעות הורדת "רף ההסכמה" הדרוש לביצוע עבודות ברכוש המשותף של בתים משותפים, לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 (להלן: חוק המקרקעין). חוק זה קובע מהו הרוב הנדרש לקבלת החלטות על־ידי דיירים בבניין משותף לביצוע עבודות על־פי תמ"א 38 במצבים השונים המפורטים בו: ביצוע של עבודה ברכוש משותף, שאינה עולה כדי הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, טעון החלטה של רוב בעלי הדירות ברכוש המשותף (לפי סעיף 3 לחוק המקרקעין); הרחבת דירה, שכרוכה בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף ובהצמדתם לאותה דירה, וחלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לשם ביצוע העבודה טעונות החלטה של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף (סעיף 4 לחוק המקרקעין); ואילו עבודות הכרוכות בהוספה של דירה או דירות חדשות, כמו במקרה שבו יזם מבקש לקבל דירות בתמורה לביצוע עבודות חיזוק, טעונות ברגיל החלטה של כל בעלי הזכויות, בכפוף לסמכותו של המפקח לאשר עבודות אלו על־פי תביעה של מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף (סעיף 5 לחוק המקרקעין).

טיפים בנושא תמ"א 38

בחירת עורך דין
בבואנו לחתום על עסקת תמ"א 38, יש לשים לב למספר נקודות מהותיות. מובן שאין לחתום על הסכם תמ"א 38 מבלי שעורך דין ייצג את הדיירים וידאג לאינטרסים שלהם במשא ומתן מול הקבלן, אולם חשוב שהדיירים יהיו מודעים לנקודות מהותיות ולמקרים בלתי צפויים העשויים להתעורר במהלך הבנייה. יש לזכור כי תמ"א 38 הוא פרויקט ממושך היוצר מטבעו חיכוכים במהלך הבנייה בין הדיירים לבין הקבלן ועובדיו. על החוזה לדאוג כי החיכוכים הללו יצומצמו למינימום האפשרי, וכי רכושם של הדיירים והמשך הפרויקט יהיו מובטחים הן בערבויות מתאימות והן בפוליסות ביטוח ראויות. להלן אסקור מספר דגשים חשובים בעריכת הסכם תמ"א 38.

זהותו של היזם
חשוב ביותר לעמוד מראש על טיבו של היזם שיבצע את עבודות התמ"א. לשם כך יש לברר מספר נקודות: האם מדובר ביזם שהוא אף קבלן מבצע? האם יש לו ניסיון בבניית פרויקטים מסוג תמ"א 38? האם ניתן לראות פרויקטים שכבר ביצע ולדבר עם דיירי הפרויקטים על חוויית הביצוע? חשוב לזכור כי לא מעט יזמים מציגים את עצמם כבעלי ניסיון, אולם לא תמיד זהו המצב. לא כל יזם שבנה יחידת דיור מסוגל ויכול לנהל פרויקט מורכב של תמ"א 38. עדיף שהיזם יהיה גם קבלן מבצע המבין דבר או שניים בבנייה, מה שיכול לצמצם מאוד עניינים לא צפויים במהלך הבנייה.
בכל מקרה יש לבחון אם היזם הוא בעל יכולת פיננסית מוכחת, ואם הוא עמיד כלכלית בפני כל מיני אירועים ועיכובים העלולים להתרחש במהלך הבנייה, או שהוא מצפה שכל חוסנו הכלכלי יתבסס על מכירה עתידית של דירות, מה שנועד מראש לכישלון.
במקרה שהיזם אינו קבלן מבצע, יש לבדוק אם הקבלן, שהוא בחר לעבוד אתו, הוא קבלן מורשה, בעל רישיון קבלן מתאים, ואם בנה בעצמו מספר פרויקטים דומים.

ערבויות
ערבות ביצוע וערבות בדק הן שתי ערבויות מרכזיות שחייבות להופיע בהסכם תמ"א 38. מדובר בפרויקט מורכב, הכרוך בהרבה אירועים בלתי צפויים, ובדרך כלל הקבלנים המבצעים אינם בעלי יכולות כלכליות מובהקות. בדיוק בשל כך יש לוודא כי במסגרת פרויקט שכזה ייתן הקבלן ערבות ביצוע מתאימה, ובשלב הראשון יבנה את המִתקנים של דיירי הבית המשותף, ורק לאחר מכן יבנה את הדירות החדשות. אין אנו רוצים להימצא בשלב שבו הקבלן אינו יכול או אינו מעוניין להמשיך את הפרויקט מסיבות שלו או בגלל היעדר יכולת כלכלית, ואז יימצא הבית המשותף במצב של אתר בנייה תמידי. יש להקפיד כי יהיה מספיק כסף על מנת להמשיך את הפרויקט עם קבלן חלופי. יש גם לדרוש ערבות בדק לתקופה שבה מסתיימת הבנייה ומתגלים ליקויים שעל הקבלן לתקנם. ערבות זו נועדה למימוש במקרה שהקבלן אינו מתקן את הליקויים הללו.

בנק מלַווה
לאחר קריסת חברת "חפציבה", שהותירה ללא קורת גג מאות לקוחות ששילמו במיטב כספם, חויבו קבלנים לבנות פרויקטים באמצעות חשבון סגור. כלומר, רוכש הדירה משלם ישירות את כספי התמורה לחשבון בנקאי שנועד לצורך הפרויקט הספציפי. הבנק שאצלו נמצא החשבון, הוא הבנק המלַווה, שנותן ערבויות לרוכשי הדירות החדשות, ובמקרה של קריסת החברה הקבלנית – משלים את הפרויקט באמצעות הכספים המופקדים אצלו. בשנים האחרונות התקבעה דרישה מאת דיירי בתים משותפים להשתמש בבנק מלַווה גם לפרויקטים של תמ"א 38. כך, במקרה של קריסת החברה הקבלנית, הבנק ימשיך לבנות את הפרויקט באמצעות קבלן חלופי או כונס נכסים, ודיירי הבית המשותף לא ייפגעו. לא מעט קבלנים מנסים להתחמק מדרישה זו, כיוון שהבנקים דורשים הון עצמי של הקבלן בשיעור של כשלושים אחוז, ודרישה זו עומדת כמכשלה בפני קבלנים קטנים.

ביטוח
ראוי וצריך לדרוש פוליסת ביטוח מקיפה, שתכסה בגין כל אירוע ביטוח אפשרי בנכס בזמן ביצוע פרויקט של תמ"א 38, לרבות ביטוח כנגד נזקים לצד שלישי, ביטוח בגין נזקים למבנה, וכן ביטוח בגין נזקים הנגרמים לעובדי הקבלן בשטח הבית המשותף.