פינוי בינוי

פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ארצית להתחדשות עירונית שנוצרה כפתרון לבעיות ריבוי אוכלוסיה במרכזי ערים.
ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, בניה לגובה, בניית מבני ציבור נוספים על השטח המפונה וזאת תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את מבנה העיר.
בשטחים המוכרזים כאזורי פינוי בינוי, מבוצעת הריסת מבנים ישנים ובניה עירונית חדשה בעלת תשתיות משופרות.
מדובר בעסקאות מצויינות מבחינת הדיירים והיזמים כאחד, כאשר הדיירים מקבלים למעשה דירה חדשה, חלף הדירה הישנה, לרוב בקומות גבוהות יותר שלהם והיזמים עושים שימוש בזכויות הבניה והטבות המיסוי כגון פטור מהיטל השבחה.
הליך פינוי בינוי מתחיל בפניה של יזם, הפונה לדיירים ומחתים אותם על הסכמה לפרוייקט פינוי בינוי.
במקביל היזם בוחן את הזכויות ברשות המקומית. היזם מבטיח לדיירים במסגרת שלבי המשא ומתן, דירה חדשה בגודל זהה, או גדול יותר, תשלום שכר דירה בזמן הבניה, מפרט עשיר של הדירה החדשה וכיוצ"ב.
ההוצאות הכספיות המוטלות על היזם הנן עצומות. עליו לממן הריסת מבנה קיים, שכר דירה לדיירי המתחם, ובניית בניין מגורים שלם שבו ניתן למכור רק חלק מהדירות שנבנו. כאמור, מול הוצאות אלו זוכה היזם להטבות מסוימות מהרשויות כדוגמת פטור מהיטל השבחה, זכויות בנייה מוגדלות וכיוצ"ב.
לצורך התחלת פרויקט פינוי-בינוי ישנו צורך בגיוס הסכמה של מרבית הדיירים בבניין. חלק מהדיירים עשויים להתנגד לפרויקט בשל קשיי מעבר לדירה חלופית (לדוגמה, קשישים אשר לרוב אינם מעונינים בפרוייקט שכזה, המצריך מהם עזיבה של דירתם), חלקם בשל אי-רצון בשינוי סביבת מגורים, חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה החדש, וחלקם מתוך טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם היזם.

טיפים בנושא פינוי בינוי

בדיקת היזם
פרוייקט פינוי בינוי הנו פרוייקט מורכב מאוד. חשוב לבחון את היזם. בשוק של היום קיימים אלפי יזמים אשר מרביתם לא עשו מעולם פרוייקט שכזה. פרוייקט שכזה יכול להשתבש בקלות אם היזם לא מספיק איתן כלכלית ולא בקיא בפרויקטים מסוג זה.
יש לשים לב שהיזם יבצע את הפרויקט עם קבלן רשום, אשר יבנה את הפרויקט ללא חריגות בניה, עם כוח אדם מתאים ובהתאם להסכם.

הקפדה בטחונות וביטוח
במסגרת עריכת ההסכם עם היזם יש להקפיד כי היזם יתן בטחונות מספקים ויבצע את הפרוייקט באמצעות בנק מלווה.
חשוב לזכור כי הדירה הישנה של הדיירים נהרסת ולכן הם צריכים לקבל בטחונות מלאים למקרה שהבניה תשתבש. חשוב בהסכם פינוי בינוי כי פוליסת הביטוח שהיזם מספק לוקחת בחשבון את כל התרחישים האפשריים וכוללת ביטוח לצדדים שלישיים וכן אחריות מעסיקים.