במהלך השנים האחרונות מדיניות הממשלה והמחוקק מאפשרת חיזוק מפני רעידות אדמה של מבנים קיימים אשר נבנו עובר לשנת 1980, כנגד בניית קומה נוספת על גג הבית המשותף.
תוכנית המתאר הארצית קרויה בפי כל תמ"א 38 והפכה להיות להיט בקרב בעלי דירות בבתים משותפים מחד ומאידך בקרב יזמים חרוצים.
על פני השטח מדובר בעסקה משתלמת לכולם, מצד אחד לדיירים, אשר מחזקים את הבית המשותף ומוסיפים לו ממ"ד מרפסות ובמקרים מסוימים מעלית וחיפוי חיצוני חדש ומנגד, היזם ו/או הקבלן אשר לוקח על עצמו את כל עלויות הבנייה, מקבל מספר יחידות חדשות אותן הוא בונה על גג הבית המשותף ומוכר אותן לצדדים שלישיים.
אם כן, חשוב לבחון את ההיבטים המשפטים של "העסקה" וכיצד הדיירים אשר מוותרים על זכויות הבנייה שלהם על הגג יבטיחו שאכן הפרויקט ישפר את מהלך החיים שלהם ולא יפגע בו.
יש חשיבות מכרעת לעובדה כי דיירים העומדים לחתום על עסקת תמ"א 38, יהיו מיוצגים על ידי עורכי דין העוסקים בנושא ואשר ילוו אותם לא רק בשלב ההסכמי של העסקה, אלא במסגרת כל מהלך פרויקט תמ"א 38.
יש לתת את הדעת לעובדה כי מדובר בפרויקט אשר יכול להמשך מספר לא מבוטל של חודשים ואף שנים והדיירים חייבים לוודא כי הם אוחזים בערבויות הנכונות ובפוליסות הביטוח המתאימות, כאשר עורך הדין המלווה יהיה חייב להחזיק את הערבויות בידיו ולעשות בהם שימוש במקרה הצורך. לפעמים כדאי ורצוי לשלם שכר טרחה למשרד עורכי דין המטפל בנושא ולהיות מוגנים מאשר לבקש מעורך דין שאינו מתמצא בנושא, להעיף מבט חטוף בהסכם תמ"א 38.
להלן עיקרי הדברים אליהם כדאי לשים לב במסגרת התקשרות בפרויקט תמ"א 38.
ראשית, יש לבדוק כי הקבלן הנו קבלן רשום במרשם הקבלנים וכי ביצע פרויקטים מורכבים. יש לזכור כי פרויקט תמ"א 38 אינו פשוט כלל ועיקר, מאחר וכרוכות בו חפירה וייצוב הבית המשותף, הן על ידי קשירת עמודים והן על ידי חיזוק באמצעות ממ"דים.
יש להבהיר בהסכם כי היזם/קבלן לוקח על עצמו את כל עלויות הבנייה ועלויות המיסוי אשר עולות מביצוע פרויקט תמ"א 38 וכן בגין עלויות החיבור לתשתיות מים, חשמל גז וכיוצ"ב. חשוב להכניס סעיף כי היזם מתחייב שלא לפצל את היחידות החדשות שהוא בונה על הגג המשותף וכן כי לא יציב אנטנות סלולריות על הגג הבית לאחר ביצוע פרויקט תמ"א 38.
חשוב להבהיר במדויק את מהות ההתקשרות ואת העבודות אותן מבצע היזם/קבלן במסגרת עבודות תמ"א 38, בצמוד לתשריטים ומפרט טכני מדויק, תוך הגבלה של היחידות אותן הוא מתעתד לבנות .
חובה להבהיר כי לפני הבנייה החדשה יתבצעו עבודות החיזוק של הבנייה הישנה ורק לאחר שאלו יסתיימו, יהיה רשאי הקבלן לבנות את היחידות החדשות. יש להגביל את הקבלן לשעות עבודה מוגדרות ולחייבו להעסיק רק עובדים מקצועיים וחוקיים.
יש לבחון את הבנייה מדי שלב, באמצעות מפקח חיצוני וכן לקחת דגימות של החומרים בהם הקבלן עושה שימוש.
כמובן חשוב במסגרת פרויקט תמ"א 38 להקפיד על ערבויות ביצוע וטיב וכן על פוליסת ביטוח למבנה, לפגיעה בצד ג' וכן ביטוח מעבידים.
בכל מקרה יש לקבוע בהסכם כי היזם/קבלן יהא אחראי לכל נזק ו/או פגיעה ו/או קנס, אם נגרמו בשל עבודתו וישפה את הדיירים במקרה ויתבעו אותם בשל כך.
לסיכום, פרויקט תמ"א 38 הנו אומנם צו השעה ולהיט בקרב בתים משותפים, אולם יש לתת את הדעת למקרים בהם הפרויקט יפסק והקבלן יחדל מלעבוד או חלילה במקרה של נזקים לרכוש וגוף .
פרויקט תמ"א 38 מצריך בדיקה דקדקנית של הסכם ההתקשרות עם היזם וליווי משפטי צמוד עד לסיומו . בהצלחה.
___________________________________________________________________
* הכותב הינו יועץ משפטי באגודה לתרבות הדיור ובעל משרד פרטי לעריכת דין המתמחה במקרקעין לרבות בפרויקטים של תמ"א 38.