רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן
מאת: עו"ד אבי ענתבי
עסקה של קניית דירה הנה ללא כל ספק מהלך משמעותי בחייה של משפחת ישראלי.
מדובר בעסקה הכספית הגדולה ביותר בה יהיה אדם מעורב, כאשר פגם בעסקה שכזאת יכול להשפיע בצורה דרמטית על איכות חייו וחיי בני משפחתו.
בעסקת רכישה של דירה מקבלן, קיימת נטייה בציבור לוותר על ייצוג משפטי משום ההנחה המוטעית כי תשלום שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן, משמעו כי עורך הדין של הקבלן מייצג אף את האינטרסים של הרוכש ולא היא. תשלום זה מיועד לצורך טרחתו של עורך דינו של הקבלן ברישום הנכס ברשם המקרקעין בסיום הבנייה לאחר מספר שנים ולא בייצוג הרוכש בהסכם המכר.
הניסיון לצמצם בעלויות המשפטיות, הנו טעות בסיסית אשר חובה להימנע ממנה.
משא ומתן קשוח עם החברה הקבלנית, הנו לעיתים כורח המציאות.
יחד עם זאת למרות הדעה הרווחת כי לא ניתן לשנות הסכמים קבלניים, הרי שמדובר בדעה שאינה נכונה בעליל.
משא ומתן שכזה, צריך לקחת בחשבון תנאים מקפחים בהסכם, התחייבות הקבלן למועדי אכלוס ופיצוי במקרה של איחור, מועדי תשלום וכיוצ"ב.
תפקידו של עורך הדין בשלב המשא ומתן לרכישת הדירה, אינו מסתכם בניסוחי ההסכם עצמו, אלא מתחיל בבדיקה העסקה טרם ההסכם.
עורך הדין חייב לוודא כי כל המסמכים הנדרשים על פי החוק נכללים בהסכם וכי קיים תיאור מדוייק של הדירה נשואת ההסכם.
כמו כן, יש לוודא כי ההצמדות לדירה (מחסן, חניה וכיוצ"ב) מסומנות בתשריט הבית ולא יקבעו בעתיד באופן אקראי על ידי הקבלן.
בדיקות נוספות שעורך הדין יכול וצריך לבצע, הנן לדוגמא הקלות למגזרים מסוימים במס רכישה, בדיקת התרי בנייה של הקבלן ובדיקת חוסנו הכלכלי .
העניין המשמעותי ביותר בהסכם רכישה, הנו הבטחת כספי הרוכש. עורך הדין חייב לוודא כי הכספים אותם משקיעה משפחת ישראלי ברכישת הדירה מובטחים עד לשקל האחרון ובהתאם לחוק.
עורך הדין יוודא כי כספי התמורה של הדירה משולמים לחשבון הליווי של הפרויקט, בהתאם להסכם המכר, על מנת שלא תעלה טענה מצד הבנק המלווה במקרה של קריסת החברה הקבלנית, כי הרוכשים לא פעלו בהתאם להסכם ומכאן אינם זכאים להגנות מכוחו.
כולנו היינו עדים לסבל ולצער שעברו ועדיין עוברים רוכשי הדירות מחברת חפציבה אשר קרסה. ליווי משפטי נכון של הרוכשים הללו, בדיקת הביטחונות והערבויות והקפדה על תשלום לחשבונות הליווי, היו ללא ספק מונעים את הסבל הזה.
בסיום הבניה וקבלת טפסי איכלוס, יבדוק עורך הדין באם ההסכם קוים במלואו וכי הרוכש אשר שילם את מלוא התמורה בעד העסקה יקבל מכתב החרגה מאת הבנק המלווה (אשר כלשונו מחריג אותו מאחרים במקרה של קריסת החברה הקבלנית). עורך הדין יבדוק את אישורי זכויות והסכמים מול המינהל, באם מדובר באדמת מינהל, קבלת אישורי איכלוס וחיבור לחשמל.
בסוף התהליך המייגע, יכול שידרש עורך הדין אף להגיש תביעת ליקויי בנייה כנגד החברה הקבלנית, במידה ונמצא כי הבית נבנה בצורה רשלנית ובאיכות ירודה, אשר גרמו ויצרו ליקויי בנייה מרובים.