חובת קיום הסכמים

א) מהות התובענה ועיקר טענות בעלי הדין

1) בין התובעים, הבעלים של נכס מקרקעין ברמת גן מזה ובין הנתבעים, חברה קבלנית לבניין ומנהלה מזה – נחתמו במהלך השנים 1994- 1995 מערכת הסכמים – בגידרה התחייבו הנתבעים, להקים בניין מגורים על המקרקעין ולהעביר לבעלות התובעים שתי דירות (להלן: "דירות התובעים") וכן לשלם להם בנוסף על כך, סך של 50,000 דולר. בשלב מאוחר יותר התחייבו הנתבעים לשלם לתובעים סכומים נוספים כדלקמן:

סך של 10,000 דולר בגין תוספת דירות בבנין.

סך של 20,000 דולר כפיצוי בגין הקטנת דירות התובעים.

סך של 15,000 דולר בגין הוספת דירות מדרון.

2) בתביעה שבפני טענו התובעים כי הנתבעים לא שילמו להם סך של 40,000 דולר מכלל יתרת התמורה הקבועה במערכת ההסכמים וכן פיצוי בסך 70,000 ₪ בגין עגמת נפש והוצאות שנגרמו לתובעים מחמת תובענה שהגישה נגדם. מי שרכשה מן התובעים אחת מדירות התובעים (להלן: "תביעת שבח").

3) בכתב ההגנה שהגישו הודו הנתבעים בנכונותם ובתוקפם של ההסכמים שנחתמו בין בעלי הדין לרבות הסכומים בהם התחייבו כלפי התובעים אלא שלטענתם אין התובעים זכאים לפיצוי בגין קיטון הדירות שהוקצו להם כאשר אלו לא הוקטנו מן המוסכם עפ"י הסכם הקומבניציה המקורי.

הנתבעים טוענים איפוא כי התובעים היו זכאים לקבל מהם 75,000 דולר בסה"כ בעוד שבפועל שולם להם סך של 85,000 דולר.

הנתבעים אף כפרו בחובתם לפצות את התובעים בגין סיבלם והוצאותיהם בשל תביעה שבח.

הנתבעים נמנעו מלהגיש תביעה שכנגד.

ב) המחלוקת

1) במהלך הדיון בפני הסתבר כי המחלוקת הכספית שבין בעלי הדין הצטמצמה באופן שהיא מתייחסת לשתי סוגיות בלבד כדלקמן:

1.1 טענות התובעים לתשלום יתרת הפיצוי בגין קיטון הדירות בסכום של 10,000 דולר ובתוספת ריבית (כמפורט בסעיף 28 לסיכומי התובעים).

1.2. טענות התובעים לפיצויים והחזר הוצאות הכרוכים בתביעת שבח.

ג) דיון וממצאים

1) פיצוי בגין קיטון דירות התובעים

1.1 אין חולק כי מכוחו של הסכם הקומבניציה מיום 29.6.94 התחייבו הנתבעים כי דירות התובעים תהיינה בשטח של 112 מ"ר ברוטו. שטח הברוטו הוגדר בהסכם הקומבניציה "כשטח היקף הקירות החיצוניים של הדירות ללא מרפסות בלתי מקורות כולל חלק יחסי בחדר המדרגות".

(ראו הגדרת ברוטו: בסעיף 3 עמ' 3 להסכם הקומבניציה).

1.2 במסמך שכותרתו "תוספת להסכמים" שנחתם בין בעלי הדין ביום 19.11.95 נקבע כי התובעים יקבלו שתי דירות בשטח של 105.93 מ"ר כ"א.

בסעיף ב (2) של אותו מסמך נקבע:

"בנוסף יקבל ציפור פיצוי בגין הקטנת הדירות ב – 6 מ"ר כל דירה ובסה"כ

12 מ"ר, פיצוי בסך שווי בש"ח של 20,000 דולר …

1.3 בתצהיר עדותו טוען התובע כי גירסת הנתבעת לפיה שטח דירות התובעים לא הוקטן – אינה נכונה מאחר ולשון ההסכם מיום 19.11.95 קובעת כי "הדירות הוקטנו" (סעיף 4 לתצהירו). הנתבע 2 (להלן: " מגן") טען לעומת זאת בתצהירו כי שטח דירות התובעים גדול יותר מן השטח שנקבע בהסכם הקומבינציה ומכאן ששטחם לא הוקטן (סעיף 4.2.1. לתצהירו).

1.4 בעדותו בפני טען התובע כי שטח דירות התובעים מסתכם ל – 97 מ"ר וכי שטח זה כולל את הלובי וחדר המדרגות (עדותו בעמ' 5,6, לפרוטוקול ישיבת 14.1.07). התובע הוסיף כי ידיעתו זו מתבססת על מה שאמר לו מגן , דהיינו, כי הקטין את שטח הדירות (שם בעמ' 6).

1.5 מגן לעומת זאת התקשה ליתן גירסה סדורה וברורה בסוגיה זו וטען כי יש בידו הצהרת מהנדסים של החברה "וכי שטח דירות התובעים הינו בהתאמה כדלקמן": האחת נטו 98 מ"ר וברוטו 113 והשניה נטו 96 מ"ר וברוטו 112 מ"ר (שם בעמ' 10).

מגן לא הבהיר את מקור ידיעתו באשר לחישוב שטח הדירות.

בתשובה לשאלות בית המשפט מדוע איפוא לא החתים את התובעים על מסמך המאיין את חובתו לשלם פיצוי בגין דירות "מוקטנות" השיב כי "התובעים הם "אנשים קשים" וכי "לא חשב על זה". (שם בעמ' 14).

1.6 לאחר סיום שלב הראיות ומשחשו הנתבעים מן הסתם כי טענתם לפיה הם פטורים מתשלום הפיצוי בגין קיטון הדירות – לא בוססה כדבעי, הגישו הנתבעים בקשה להגשת תשריט הבית המשותף בה נטען כי התשריט שצורף נוקב בין היתר בשטחי הנטו של דירות התובעים (שטח נטו 98 מ"ר) וכי לדעתו של מגן (שנתן תצהיר בתמיכה לבקשה) דירות ששטחן נטו 98 מ"ר, שיטחן ברוטו הינו לכל הפחות 112 מ"ר (סעיף 4 לתצהיר).

ב"כ התובעים לא התנגד להגשת התשריט.

1.7 בסיכום טענותיו חזר ב"כ התובעים וטען כי הנתבעים מנועים מלטעון טענה בדבר אי קיטון שטח הדירות וזאת לנוכח ניסוחו המפורש של סעיף ב (2) למסמך התוספות להסכם הנוקט לשון הווה בבחינת עובדה מוגמרת להבדיל מלשון עתיד (סעיף 19 לסיכומי התובעים).

התובעים סבורים איפוא כי התחייבויותיהם של הנתבעים לשאת בפיצוי בגין קיטון דירות התובעים הינה סופית ובלתי ניתנת לערעור מכוח האמור בסעיף 4 של מסמך התוספות להסכם. (סעיף 20 לסיכומי התובעים).

1.8 הנתבעים לעומת זאת טענו בסיכומיהם כי אין מחלוקת כי דירות התובעים לא הוקטנו וכי אחת מן הראיות המבססות קביעה זו הינה תשריט רישום הבית המשותף שצורף לבקשתם.

1.9 הגעתי למסקנה כי לא עלה בידי הנתבעים לבסס את טענתם לפיה הם פטורים מתשלום פיצוי בגין קיטון שטח דירות התובעים.

הנמקתי בעניין זה שונה מזו של ב"כ התובעים כפי שנסקרו לעיל. לדעתי, מושכלות – יסודיים בפרשנות חוזים מלמדים כי לשון ההווה בה נקטו הצדדים במסמך התוספות להסכם חרף היותה בסיס ראשוני ורב חשיבות בפרשנותו אינה חזות הכל וכי יש להעניק למסמך האמור פרשנות תכליתית ועניינית ההולמת את כוונת מתקשריו וכי בראייה זו של הדברים יש לבחון אם בפועל לא קטנו שטחי דירות התובעים מן המוסכם עפ"י הסכם הקומבינציה.

1.10 הנובע מכאן הוא, כי לו היה בידי הנתבעים להוכיח כי בפועל שטח הברוטו של דירות התובעים אינו נופל מן השטחים להם התחייבו כלפי התובעים כפי שצויינו בהסכם הקומבניציה – לא היתה בידי התובעים עילה לדרוש פיצוי בגין קיטונם כביכול וזאת חרף לשונו הבעייתית קמעא של מסמך התוספות להסכם.

הלכה פסוקה היא כי בעל דין בין תובע ובין נתבע הטוען טענה חשובה לעניינו במשפט – נושא בנטל הוכחתה. ( השוו י. קדמי על הראיות בעמ' 8 – 1507 ולקט האסמכתאות שם).

1.11 לשיטתי לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי שטח הברוטו של דירות התובעים הינו כ – 112 מ"ר.

תשריט הבית המשותף שהוגש על ידם מלמד על שטחי הנטו בלבד של דירות התובעים בעוד שטענת הנתבעים לפיה יצאו ידי התחייבותם לפיה כל הדירות האמורות הינם 112 או 113 מ"ר ברוטו לא נתמכו בראיה אובייקטיבית כלשהיא ולמיצער אף לא בחוו"ד של מומחה לדבר ולו מטעם הנתבעים.

טענת הנתבעים לפיה מדובר בידיעה שיפוטית הינה בכל הכבוד מופרכת.

1.12 אני פוסק איפוא כי היה על הנתבעים יחד ולחוד לפצות את התובעים בפיצוי שנקבע במסמך התוספות להסכם בסכום של 10,000 דולר בגין קיטון שטחי דירות התובעים כנטען בסעיף 28 לסיכומי התובעים.

2) פיצוי בגין תביעת שבח

2.1 בתביעתם עתרו התובעים לחייב את הנתבעים בפיצויים בגין עוגמת נפש והוצאות משפטיות שנגרמו להם בשל תביעת שבח.

2.2 עסקינן בתביעה שהוגשה ע"י שבח נגד התובעים דכאן ב – ת.א. 34907/05 ובגידרה תבעה שבח את התובעים לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת התחייבות התובעים כלפיה לרשום את הדירה אותה רכשה מן התובעים בתוך 24 חודש ממועד חתימת ההסכם שנחתם בינה ובין התובעים ביום 6.3.00.

אין חולק כי תביעת שבח נדחתה בפסק דין מנומק.

2.3 התובע טוען בתצהירו כי בעת מכירת הדירה לשבח, הוא נסמך על התחייבות הנתבעים בהסכם הקומבניציה (סעיף 8.2. לתצהירו) בחינת הסעיף הרלבנטי בהסכם הקומבניציה מעלה כי הנתבעים התחייבו לרשום את הבניין כבית משותף תוך 36 חודשים מיום קבלת תעודת גמר לבניין ו/או מיום סיום הליכי איחוד וחלוקה לפי המאוחר (סעיף 26 (א) (1) להסכם הקומבניציה.

2.4 במהלך חקירתו עומת מגן מול העובדה כי גם במועד הדיון בתובענה – דהיינו כ – 9 שנים לאחר סיום הבניה וקבלת תעודת השלמה (ביום 29.11.98) טרם נרשם הבניין כבית משותף ובתשובה לשאלה מדוע טרם נרשם הבניין כבית משותף טען כי העיריה צריכה להשלים את כל ההליך של הפרצלציה (שם בעמ' 12).

אפס, בהמשך עדותו טען גיבור: " איחדנו את החלקות והיה מגיע לנו זכויות …" (שם בעמ' 14).

2.5 גירסה הפכפכה זו אינה מניחה את הדעת, מה גם שלא עלה בידי גיבור להסביר אלו פעולות נקט לצורך מיצוי התחייבויותיו להשלמת רישום הבנין כבית משותף ולבד מתשובתו הלקונית "כל מיני פעולות " (שם בעמ' 12) אין בפני כל ראיה לפיה נקטו הנתבעים בכל הצעדים הדרושים לקיים את התחייבותם בדרך מקובלת ובתום לב.

2.6 עם זאת לא ניתן להתעלם גם מן העובדה לפי התובעים לא טרחו לוודא, טרם התקשרותם בהסכם עם שבח, אם הליכי רישום וחלוקה הושלמו כתנאי לרישום הבית, דהיינו, למילוי התחייבותם כלפי שבח ולשיטתי התעלמות מבדיקה פשוטה כזו שעה שהתובעים יודעים כי מועד השלמת הליכי האיחוד הינו המועד המאוחר ביותר להשלמת התחייבות הנתבעים כלפיהם – הינה בבחינת נטילת סיכון בלתי מחושב.

בנסיבות אלו, יש להטיל את האחריות לאי קיום התחייבות כלפי שבח על התובעים והנתבעים במידה שווה.

2.7 אשר לגובה הנזק:

התובעים לא פירטו ולבטח לא הוכיחו כי נגרמה להם עוגמת נפש כתוצאה מהתדיינות עם שבח בה היתה ידם על העליונה.

עם זאת, הוכח כי התובעים נשאו בהוצאות ההתדיינות בסך 21,000 ₪ אשר בניכוי הסכום שנפסק לזכותם (בסך 10,000 ₪) מלמדים כי הם נשאו בהוצאות עודפות בסכום של 11,000 ₪ בלבד.

אני רואה איפוא לחייב את הנתבעים בשיעור של מחצית מסכום ההוצאות העודפות, דהיינו, בסך של 5,500 ₪.

3). סוף דבר

אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעים יחד ולחוד לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן:

פיצוי בסך 10,000 דולר בגין קיטון דירות התובעים.

בתוספת ריבית והצמדה כדין מיום ההפרה (29.12.98) ועד ליום

הגשת התביעה 60,837 ₪

פיצוי בגין תביעת שבח 5,500 ₪

——- —–

סה"כ 66,337 ₪

לסכום זה יווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבעים יחד ולחוד לשלם לתובעים הוצאות משפט בסכום של 3,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום של 7,500 ₪.

הודעה זכות ערעור.

המזכירות תמציא את פסק הדין בדואר רשום.

ניתן היום, כ"א באב, תשס"ז (5 באוגוסט 2007), בהעדר הצדדים.